Droit de la propriété immobilière en Thaïlande

80
Acheter un appartement ou une maison

Avant d’investir dans l’immobilier dans le royaume, il est important de connaitre les bases du droit de la propriété en Thaïlande. En effet celles-ci sont spécifiques à ce pays.

Peut-on acheter un bien immobilier en Thaïlande ?

La réponse est oui mais sous certaines conditions :

Achat d’appartement

La loi du condominium act de 1979 permets aux étrangers d’acheter un appartement en nom propre et disposer de la pleine propriété du bien. Autrement dit, c’est exactement la même chose qu’en France. Il faut néanmoins respecter ces 4 conditions :

  • Acheter dans une résidence de type condominium qui dispose de la pleine propriété.
  • S’assurer que 49% de la surface habitable de la résidence n’ait pas déjà été vendue à des étrangers
  • Transférer l’intégralité des fonds de l’achat depuis l’étranger et en devises étrangères.(le montant du transfert doit être supérieur au montant de l’acquisition à cause notamment des frais)
  • L’émetteur OU le destinataire des virements destinés à l’acquisition doit être le futur propriétaire.

Quelques explications : 

  • un condominium est un immeuble (au sens commun, pas au sens juridique) c’est-à-dire un bâtiment constitué de plusieurs lots individuels et bénéficiant d’installations communes (par exemple un ascenseur, une piscine…).
  • Comment s’assurer que 49% de la surface habitable n’aient pas été déjà vendus à des étrangers?  Il suffit de vérifier cela au niveau du Land Office (administration du cadastre). En règle générale, c’est votre avocat qui s’en charge, notamment à cause de la langue. (pas de notaire en Thaïlande, on achète grâce à un avocat). Si vous achetez à un étranger qui a déjà acheté en pleine propriété (Freehold) alors vous achetez automatiquement en pleine propriété.
  • Si le quota de 49% de propriétaires étrangers est déjà atteint, alors vous ne pouvez plus acheter en pleine propriété. On parle alors de LeaseHold, c’est à dire que vous pouvez acheter l’appartement mais pas le terrain (chaque appartement est rattaché à une partie du terrain comme c’est le cas en France). Donc, concrètement on vous louera le terrain (en général avec un bail de 30 ans renouvelable 2 fois et payable chaque 30 ans). On ne vous recommande pas ce type d’achat.

Achat de maison ou achat de villa

Cela se complique : En Thaïlande un étranger ne peut pas acheter un terrain. Le droit du sol est réservé aux seuls Thaïlandais. En conséquence de quoi, pour un achat de maison ou de villa, on est obligé de n’acheter que la maison et on loue le terrain (toujours sur la base d’un bail de 30 ans renouvelable 2 fois, soit au total jusqu’à 90 ans si le propriétaire du terrain veut bien vous le renouveler). Sinon, que se passe-t-il? Et bien le propriétaire récupère son terrain avec ce qu’il y a dessus (votre maison) et vous perdez tout puisque vous ne pouvez pas emporter votre maison. C’est assez incompréhensible pour nous occidentaux mais bon, c’est ainsi en Thaïlande. C’est donc toujours ce qu’on appelle le Leasehold.

Il existe une méthode pour contourner la législation qui consiste à créer une société en Thaïlande et de faire acquérir le bien par cette société. Cependant, la loi Thai impose une majorité de parts thaïlandaise, pour résumer : la majorité des parts de la société doivent appartenir à des thaïlandais. Il existe parfois des prêtes noms, donc des associés de paille,  mais officiellement c’est illégal et répréhensible pénalement pour les thaï.

Une autre méthode consiste mettre les parts au nom de votre épouse (époux) Thaïlandais, mais c’est dangereux. En effet, vous n’êtes du coup pas officiellement propriétaire mais votre conjoint(e) l’est. Compte tenu du nombre d’étrangers qui se sont fait léser par des compagnes thaïlandaises qui, une fois devenues propriétaires leur ont dit « au revoir ». Vous comprendrez qu’on vous conseille d’éviter cette solution. Ne soyez pas dupes et soyez plus que prudent, car on recenses des centaines de cas chaque années de mari dupés qui pensaient vivre le grand Amour et qui se rendent compte que c’était une romance simulée.

Pour résumer : si vous achetez une maison/villa via un lease (leasehold) :

  • Traitez avec des personnes juridiques et non physiques (en 30 ans votre propriétaire peut disparaitre)
  • Bien prévoir les clauses de renouvellement, succession, revente lors de la signature du contrat.
  • Faire vérifier tous les documents par un avocat. (pour info seuls les Thaïlandais peuvent avoir le statut d’avocat, donc méfiance si votre « avocat » n’est pas thaï, c’est tout simplement qu’il n’a aucune légitimité à vous faire signer un acte. Il vous avouera peut être qu’il n’est que « conseiller juridique » mais soyez prudent avec cela, on a tendance à donner plus de crédit à une personne caucasienne.
  • S’assurer que votre leasehold (bail longue durée) est enregistré auprès du Land Department

    Pour résumer :

Freehold

  • Pleine propriété
  • Disposition de la jouissance totale du bien.
  • Possibilité de louer ou revendre le bien immobilier (Usus Abusus et Fructus en référence au droit français)

Leasehold

  • Location du terrain (seulement) pour une durée maximale de trente ans renouvelable selon les termes définis dans le contrat. (jusqu’à 2 fois, soit jusqu’à 90 ans. La loi thaïlandaise interdit de prévoir le renouvellement dans le contrat, en tout cas le propriétaire n’est pas obligé de s’y soumettre. En conséquence de quoi, c’est au bout de 30 ans que vous saurez si votre propriétaire accepte le renouvellement).
  • Pleine propriété du bien immobilier (la maison) si le permis de construire est au nom de l’acquéreur. Ce qui ne vous empêchera pas de la perdre si votre contrat n’est pas renouvelé.

Les prix de reventes en Leashold sont bien moins élevés, vous comprenez maintenant pourquoi. Ainsi en parcourant des offres, vous pouvez voir des opportunités mais veillez à savoir de quoi il s’agit.

Sondage d\'opinion Créez votre propre sondage sur les commentaires des utilisateurs